Usługi wyceny nieruchomości dla potrzeb realizacji zadania gospodarowania nieruchomościami Miasta Poznania w latach 2025-2026

Krótki opis

1. Przedmiotem zamówienia jest usługa wyceny nieruchomości, będących własnością Miasta Poznania lub innych podmiotów prawnych (cele wg Formularza cenowego, stanowiącego załącznik nr 1 do Formularza ofertowego). Szacunkowa łączna liczba operatów: 1449.
2. Postępowanie składa się z 7 części zamówienia. Zamawiający dopuszcza możliwość złożenia oferty maksymalnie na 2 części zamówienia.
3. Szczegółowy opis poszczególnych części zamówienia zawiera Formularz cenowy.
4. Wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez sporządzenie pisemnej opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
5. Operat szacunkowy określający wartość nieruchomości powinien być zgodny z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (2 egzemplarze).
6. Oprócz elementów przewidzianych przepisami prawa, operat powinien dodatkowo zawierać:
1) Protokół z badania księgi wieczystej z zastrzeżeniem pkt 9);
2) Serwis fotograficzny – zdjęcia w kolorze;
3) Na życzenie Zamawiającego szkic (w liczbie 3 sztuk) lokalu mieszkalnego/ o innym przeznaczeniu wraz ze szkicem pomieszczeń przynależnych z podaniem na szkicu powierzchni poszczególnych pomieszczeń oraz powierzchni łącznej lokalu, opatrzony pieczęcią rzeczoznawcy wykonującego operat;
4) Protokół oględzin nieruchomości podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego;
5) Zaznaczenie na planie miasta nieruchomości szacowanej i przyjętych do porównania z zastrzeżeniem pkt 9);
6) Wycinek mapy zasadniczej (dodatkowo w uzasadnionych przypadkach oraz w każdym przypadku, gdy operat sporządzony jest dla celu, o którym mowa w pkt części IV pkt E Formularza cenowego– wypis z rejestru gruntów) z zastrzeżeniem pkt 8) i 9);
7) Kopię dokumentu ubezpieczenia, o którym mowa w art. 175 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, aktualnego na dzień sporządzenia operatu szacunkowego;
8) W przypadku wycen nieruchomości wykonywanych dla celów określonych w części IV pkt A i B Formularza cenowego – dokumenty, o których mowa w pkt 6) mogą być zastąpione wydrukiem z Systemu Informacji Przestrzennej Miasta Poznania bądź z Geoportalu Krajowego Infrastruktury Informacji Przestrzennej;
9) W przypadku wycen nieruchomości wykonywanych dla celów określonych w części VI pkt A-C Formularza cenowego – Wykonawca nie jest zobowiązany dołączać dokumentów, o których mowa w pkt 5) i 6) oraz zamiast dokumentu, o którym mowa w pkt 1) może przedłożyć wydruk z przeglądarki Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych;
10) Wersję elektroniczną operatu szacunkowego i załączników (w formacie pdf), o których mowa w pkt. 1)-10) przesłaną na adres poczty elektronicznej, z którego wysłano zlecenie wykonania operatu. Wymóg ten nie dotyczy operatów sporządzanych dla celów wymienionych w części I B, II pkt A-C, III pkt A i B, V pkt A Formularza cenowego.
7. W przypadku operatu szacunkowego wyceny nieruchomości przygotowywanego dla celów określonych w części I, II, III pkt A-B i D oraz części VII Formularza cenowego – oprócz elementów przewidzianych prawem, w sytuacjach wskazanych przez Zamawiającego Wykonawca jest zobowiązany w ramach określonej wartości nieruchomości wyodrębnić wartość gruntu oraz wartość poszczególnych części składowych – nakładów poczynionych na nieruchomości. W sytuacjach wskazanych przez Zamawiającego wartość poszczególnych części składowych – nakładów – powinna być podana również z rozbiciem na działki składające się na daną nieruchomość.
8. W przypadku operatu szacunkowego wyceny nieruchomości przygotowywanego dla potrzeb ustanowienia służebności gruntowej, służebności przesyłu oraz użytkowania (część VI pkt A-C Formularza cenowego) Wykonawca zobowiązany jest określić wartość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej oraz podać ostatecznie sumę wynagrodzenia dla wszystkich działek razem, w ramach prowadzonego postępowania.
9. Umowa będzie miała charakter sukcesywny, tj. Zamawiający będzie zlecał wykonanie wyceny w miarę bieżących potrzeb w danej grupie nieruchomości. Podana liczba nieruchomości może ulec zmniejszeniu w zależności od bieżącego zapotrzebowania. Podstawą rozliczenia będą ceny jednostkowe dla danego typu nieruchomości.
10. Nieruchomością dla Zamawiającego jest zarówno nieruchomości składająca się z jednej działki zapisanej w księdze wieczystej, jak i z wielu działek zapisanych w jednej lub różnych księgach wieczystych. Decyduje o tym przede wszystkim przeznaczenie nieruchomości, jej gospodarcze wykorzystanie, sposób użytkowania, forma zbycia. Ponadto bardzo istotnym kryterium w tym zakresie, branym przez Zamawiającego pod uwagę przy podejmowaniu decyzji i formułowaniu zlecenia, jest fakt, że Zamawiający planuje przeznaczyć do zbycia kilka działek jako jedną nieruchomość będącą przedmiotem jednej oferty inwestycyjnej i wobec tego winna być ona wyceniona jako jedna nieruchomość. Zamawiający przyjmuje, że w przypadku, gdy dana część zamówienia opisana jest jako „kompleks”, to cena jednostkowa nie dotyczy pojedynczej nieruchomości w tym kompleksie, a dotyczy całego kompleksu.
11. Przez kompleks nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne Zamawiający rozumie działki gruntu, które spełniają łącznie następujące warunki:
1) są wydzielone geodezyjnie i stykają się ze sobą co najmniej jedną granicą (tj. każda działka styka się co najmniej jedną granicą z przynajmniej jedną inną działką zaliczoną przez Zamawiającego do kompleksu nieruchomości);
2) są zapisane w jednej księdze wieczystej (choć podział geodezyjny może być jeszcze nieujawniony w tejże księdze);
3) każda z działek wchodzących w skład kompleksu jest przeznaczona oddzielnie do zbycia.

Opis zamówienia

1. Przedmiotem zamówienia jest usługa wyceny nieruchomości, będących własnością Miasta Poznania lub innych podmiotów prawnych (cele wg Formularza cenowego, stanowiącego załącznik nr 1 do Formularza ofertowego). Szacunkowa łączna liczba operatów: 1449.
2. Postępowanie składa się z 7 części zamówienia. Zamawiający dopuszcza możliwość złożenia oferty maksymalnie na 2 części zamówienia.
3. Szczegółowy opis poszczególnych części zamówienia zawiera Formularz cenowy.
4. Wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez sporządzenie pisemnej opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
5. Operat szacunkowy określający wartość nieruchomości powinien być zgodny z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (2 egzemplarze).
6. Oprócz elementów przewidzianych przepisami prawa, operat powinien dodatkowo zawierać:
1) Protokół z badania księgi wieczystej z zastrzeżeniem pkt 9);
2) Serwis fotograficzny – zdjęcia w kolorze;
3) Na życzenie Zamawiającego szkic (w liczbie 3 sztuk) lokalu mieszkalnego/ o innym przeznaczeniu wraz ze szkicem pomieszczeń przynależnych z podaniem na szkicu powierzchni poszczególnych pomieszczeń oraz powierzchni łącznej lokalu, opatrzony pieczęcią rzeczoznawcy wykonującego operat;
4) Protokół oględzin nieruchomości podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego;
5) Zaznaczenie na planie miasta nieruchomości szacowanej i przyjętych do porównania z zastrzeżeniem pkt 9);
6) Wycinek mapy zasadniczej (dodatkowo w uzasadnionych przypadkach oraz w każdym przypadku, gdy operat sporządzony jest dla celu, o którym mowa w pkt części IV pkt E Formularza cenowego– wypis z rejestru gruntów) z zastrzeżeniem pkt 8) i 9);
7) Kopię dokumentu ubezpieczenia, o którym mowa w art. 175 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, aktualnego na dzień sporządzenia operatu szacunkowego;
8) W przypadku wycen nieruchomości wykonywanych dla celów określonych w części IV pkt A i B Formularza cenowego – dokumenty, o których mowa w pkt 6) mogą być zastąpione wydrukiem z Systemu Informacji Przestrzennej Miasta Poznania bądź z Geoportalu Krajowego Infrastruktury Informacji Przestrzennej;
9) W przypadku wycen nieruchomości wykonywanych dla celów określonych w części VI pkt A-C Formularza cenowego – Wykonawca nie jest zobowiązany dołączać dokumentów, o których mowa w pkt 5) i 6) oraz zamiast dokumentu, o którym mowa w pkt 1) może przedłożyć wydruk z przeglądarki Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych;
10) Wersję elektroniczną operatu szacunkowego i załączników (w formacie pdf), o których mowa w pkt. 1)-10) przesłaną na adres poczty elektronicznej, z którego wysłano zlecenie wykonania operatu. Wymóg ten nie dotyczy operatów sporządzanych dla celów wymienionych w części I B, II pkt A-C, III pkt A i B, V pkt A Formularza cenowego.
7. W przypadku operatu szacunkowego wyceny nieruchomości przygotowywanego dla celów określonych w części I, II, III pkt A-B i D oraz części VII Formularza cenowego – oprócz elementów przewidzianych prawem, w sytuacjach wskazanych przez Zamawiającego Wykonawca jest zobowiązany w ramach określonej wartości nieruchomości wyodrębnić wartość gruntu oraz wartość poszczególnych części składowych – nakładów poczynionych na nieruchomości. W sytuacjach wskazanych przez Zamawiającego wartość poszczególnych części składowych – nakładów – powinna być podana również z rozbiciem na działki składające się na daną nieruchomość.
8. W przypadku operatu szacunkowego wyceny nieruchomości przygotowywanego dla potrzeb ustanowienia służebności gruntowej, służebności przesyłu oraz użytkowania (część VI pkt A-C Formularza cenowego) Wykonawca zobowiązany jest określić wartość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej oraz podać ostatecznie sumę wynagrodzenia dla wszystkich działek razem, w ramach prowadzonego postępowania.
9. Umowa będzie miała charakter sukcesywny, tj. Zamawiający będzie zlecał wykonanie wyceny w miarę bieżących potrzeb w danej grupie nieruchomości. Podana liczba nieruchomości może ulec zmniejszeniu w zależności od bieżącego zapotrzebowania. Podstawą rozliczenia będą ceny jednostkowe dla danego typu nieruchomości.
10. Nieruchomością dla Zamawiającego jest zarówno nieruchomości składająca się z jednej działki zapisanej w księdze wieczystej, jak i z wielu działek zapisanych w jednej lub różnych księgach wieczystych. Decyduje o tym przede wszystkim przeznaczenie nieruchomości, jej gospodarcze wykorzystanie, sposób użytkowania, forma zbycia. Ponadto bardzo istotnym kryterium w tym zakresie, branym przez Zamawiającego pod uwagę przy podejmowaniu decyzji i formułowaniu zlecenia, jest fakt, że Zamawiający planuje przeznaczyć do zbycia kilka działek jako jedną nieruchomość będącą przedmiotem jednej oferty inwestycyjnej i wobec tego winna być ona wyceniona jako jedna nieruchomość. Zamawiający przyjmuje, że w przypadku, gdy dana część zamówienia opisana jest jako „kompleks”, to cena jednostkowa nie dotyczy pojedynczej nieruchomości w tym kompleksie, a dotyczy całego kompleksu.
11. Przez kompleks nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne Zamawiający rozumie działki gruntu, które spełniają łącznie następujące warunki:
1) są wydzielone geodezyjnie i stykają się ze sobą co najmniej jedną granicą (tj. każda działka styka się co najmniej jedną granicą z przynajmniej jedną inną działką zaliczoną przez Zamawiającego do kompleksu nieruchomości);
2) są zapisane w jednej księdze wieczystej (choć podział geodezyjny może być jeszcze nieujawniony w tejże księdze);
3) każda z działek wchodzących w skład kompleksu jest przeznaczona oddzielnie do zbycia.

Informacje dodatkowe

Termin wykonania zamówienia:
48 miesięcy, licząc od daty zawarcia umowy z zastrzeżeniem, że zlecenia wycen odbywać się będą do 24 miesięcy od dnia zawarcia umowy.

Wykaz i krótki opis zasad i kryteriów

Warunek zostanie spełniony, jeżeli Wykonawca wykaże, że w okresie ostatnich trzech lat, a jeżeli okres prowadzenia działalności jest krótszy – w tym okresie, zrealizował należycie minimum trzy operaty szacunkowe nieruchomości dla celów wskazanych dla danej części zamówienia.
UWAGA 1:
W przypadku części IV pkt B, opcja wykorzystania operatu dla celu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie stanowi celu, dla którego wykonywane są operaty szacunkowe.
Dlatego też Zamawiający nie uzna spełnienia warunku dotyczącego doświadczenia w przypadku wskazania przez Wykonawcę, w Wykazie usług, operatu szacunkowego sporządzonego dla celu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, celem wykazania doświadczenia w zakresie wykonania usług dla celu ujętego w części IV pkt B).;
UWAGA 2:
W przypadku Wykonawców wspólnie ubiegających się o udzielenie zamówienia, przedmiotową usługę realizować będą ci Wykonawcy, którzy posiadają doświadczenie niezbędne do realizacji przedmiotowego zamówienia – wskazać odpowiednio w Załączniku nr 4 do SWZ.

Wykaz i krótki opis zasad i kryteriów

Warunek zostanie spełniony, jeżeli Wykonawca wykaże, że dysponuje lub będzie dysponował przy realizacji zamówienia
minimum trzema (różnymi) osobami posiadającymi uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego – w przypadku gdy jedna z części jest z przedziału od I do VI, a druga to część VII,
lub
minimum czterema (różnymi) osobami posiadającymi uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego – w przypadku gdy dwie części są z przedziału od I do VI.
UWAGA: W przypadku Wykonawców wspólnie ubiegających się o zamówienie, przedmiotową usługę realizować będą ci Wykonawcy, których personel posiada wymagane kwalifikacje zawodowe – wskazać odpowiednio w Załączniku nr 4 do SWZ.

Dokładne informacje na temat terminu (terminów) procedur odwoławczych

1. Każdemu Wykonawcy, a także innemu podmiotowi, jeżeli ma lub miał interes
w uzyskaniu danego zamówienia oraz poniósł lub może ponieść szkodę w wyniku naruszenia przez Zamawiającego
przepisów ustawy Prawo zamówień publicznych przysługują środki ochrony prawnej przewidziane w dziale IX
ustawy z dnia 11 września 2019 roku Prawo zamówień publicznych.
2. Środki ochrony prawnej wobec ogłoszenia
wszczynającego postępowanie o udzielenie zamówienia oraz dokumentów zamówienia przysługują również
organizacjom wpisanym na listę, o której mowa w art. 469 pkt 15 ustawy, a także Rzecznikowi Małych i Średnich
Przedsiębiorców.

Wykaz i krótki opis zasad i kryteriów

Warunek zostanie spełniony, jeżeli Wykonawca wykaże, że dysponuje lub będzie dysponował przy realizacji zamówienia minimum 2 osobami (w przypadku części VII - minimum jedną osobą) posiadającymi uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego dla każdej z części odrębnie.
UWAGA: W przypadku Wykonawców wspólnie ubiegających się o zamówienie, przedmiotową usługę realizować będą ci Wykonawcy, których personel posiada wymagane kwalifikacje zawodowe – wskazać odpowiednio w Załączniku nr 4 do SWZ.